Jongeren en middeninkomen ervaren de vrije markt en corporaties als barrières om aan een huis te komen. Systeembouwers kunnen een alternatief bieden door een nieuw distributiekanaal te openen.
De zoektocht naar een betaalbare woning loopt voor velen dood. In die groep woningzoekenden springen de middeninkomens eruit. Om te kopen is hun inkomen te laag en particuliere huurwoningen ontbreken of zijn onbetaalbaar. Voor een sociale huurwoning verdienen ze te veel of komen ze op lange wachtlijsten. Om hoeveel huishoudens het gaat, is niet precies bekend. Dat het vele duizenden zijn, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat de Tweede Kamer er op 4 november een rondetafelgesprek over organiseerde.
Volgens sommigen ligt het voor de hand woningcorporaties meer ruimte te geven om voor de middeninkomens te bouwen. Maar is dat zo? Mede door de verhuurdersheffing, is de investeringsruimte van de corporaties zo ingeperkt dat ze maar beperkt bij kunnen bouwen. De komende vijftien jaar komen ze 30 miljard euro te kort, 25% van hun nieuwbouw- en verduurzamingsopgave. En verder kennen woningcorporaties forse bedrijfslasten. Dat is een belemmering voor lage woonlasten. Die kosten zijn te verantwoorden omdat corporaties werken voor mensen die niet in staat zijn om hun huisvesting zelf te organiseren. Alleen voor de woningzoekenden met een middeninkomen, gelden deze zaken niet. Zij zijn goed opgeleid en hebben geld; ze kunnen maandelijks een huur van 700 tot 1000 euro betalen of bij de bank minstens 200.000 euro lenen. Deze woningzoekenden zijn een aanzienlijke doelgroep die nu niet bediend wordt. En dat kan best want bij systeembouwers zijn al woningen te koop voor minder dan een ton. Alleen ontbreekt er een distributiekanaal. Er lijkt dus behoefte aan een derde weg, iets tussen de vrije markt en sociale volkshuisvesting in. Hoe kan zo’n ‘vrije volkshuisvesting’ er uit zien?
De wooncoöperatie als derde weg
Een wooncoöperatie is een opkomende beheervorm, gebaseerd op zelforganisatie van bewoners. Leden voeren gezamenlijk een verhuurbedrijf. De coöperatie heeft geen winstoogmerk maar een maatschappelijk doel: duurzame verhuur van woningen. Met name steden beginnen het te zien als een goede manier voor groepen woningzoekenden om zelf betaalbare woningen te realiseren. Woningzoekenden gebruiken de coöperatie om met elkaar woningen te bouwen en te beheren. Leden kopen met eigen vermogen of een collectieve hypotheek een aandeel van de coöperatie en huren daarna in feite van zichzelf. Inmiddels is er veel ervaring mee opgedaan. In bijvoorbeeld Amsterdam en Rotterdam liggen er nu concrete actieplannen. Zo wil Amsterdam dat over vijfentwintig jaar 10% van alle Amsterdamse huizen bij een wooncoöperatie is ondergebracht; tegen die tijd zijn dat zo’n 40.000 woningen. Ze geven hiervoor nieuwbouwkavels vrij (de komende jaren starten er zo’n 15 tot 20 projecten) en er is een leenfonds van 50 miljoen euro. Ook buiten de steden komen er initiatieven op, bijvoorbeeld ‘Erfdelen’ of ‘Buiten kansen’. Kortom de tijd lijkt rijp om langs deze derde weg duizenden woningen per jaar te gaan bouwen. Alleen kan de opkomst van die nieuwe markt wel wat steun gebruiken.
Kansen en bedreigingen voor een nieuwe markt
Ondanks dat wooncoöperaties de wind mee hebben, kent deze derde weg opstartproblemen. Natuurlijk kampen ze met gebrek aan locaties en/of is de financiering moeilijk. Maar een belangrijker knelpunt is dat er met een architect unieke plannen worden gemaakt die dan door een aannemer worden gebouwd. Die traditionele manier van bouwen is duur, foutgevoelig en de prijs is pas bij de aanbesteding bekend. Dat maakt de betaalbaarheid onzeker en het duurt jaren voordat de woningen betrokken kunnen worden. Zoveel tijd hebben de meesten niet. Omdat systeemwoningen deze nadelen niet kennen, kan er voor hun aanbieders een nieuw distributiekanaal ontstaan naar doelgroepen die nu niet bereikt worden. Daarvoor moet deze groep woningzoekenden geholpen wordt om elkaar te vinden en om wooncoöperaties te vormen. En soms zal het ook nodig zijn om ze de weg te wijzen naar locaties, financiering en passende systeemwoningen. Bij onder meer bij Platform 31 en Cooplink is er de nodige steun voor te vinden.
Ben jij een systeembouwer die deze derde weg wil gaan ontdekken?
Pieter Huijbregts, expert volkshuisvesting en systeembouw.
Dit artikel is mede gebaseerd op het boek ‘Opschalen’, te downloaden van https://www.prefabbeurs.nl/nl/essay/.